גרירת משכנתא

גרירת משכנתא היא, העברת המשכנתא מנכס אחד לנכס אחר, כלומר, השעבוד עובר מהנכס הקיים אותו אתם רוצים למכור לנכס אחר שרוכשים.

הרבה בנקאים "לא מבינים" בגרירות משכנתא,

למה? כי גרירות פשוט לא משתלמות לבנק...

1. הגרירות לא נמצאות ביעדי הבנק והבנקאי

2. לבנקאי אין מוטיבציה להבין בזה,  זה מוסיף לבנקאי הרבה עבודה אבל זה לא מתווסף לו ליעדים

3. העבודה היא מנהלית- אין עיין מקצועי בעיני הבנקאי, וזאת לרוב עבודה בירוקרטית עם המון טפסים.

​

 אז מתי כדאי לבצע גרירה?

1. כשלא כדאי לבצע מחזורים- אם המשכנתא שלנו טובה ממה שאפשר לקבל היום אז אנחנו רוצים לגרור אותה.

2. כשהכסף זול מאוד במשכנתא הקיימת- מכרנו דירה ואנחנו רוצים להשקיע את הכסף במקום אחר, לפעמים כדאי לגרור גם חלק מהמשכנתא.

3. כשהלקוח לא יאושר במשכנתא חדשה - אם הלקוחות עברו לעבודה חדשה בשכר נמוך יותר, או פתחו עסק ועכשיו מוגדרים כעצמאי אין לבנק הכנסות להסתמך עליהן ולכן הסיכוי לאשר משכנתא חדשה נמוך, מקרה נוסף הום אם חזרו חיובים בחשבון או במשכנתא לאחרונה, הייתה פשיטת רגל וכד'.

4. כשעמלת ההיוון גבוהה מידיי – לעיתים הקנס על מחזור המשכנתא גבוה מדי, ופשוט לא משתלם לבצע מחזור אז מבצעים גרירת משכנתא מנכס לנכס.

​

ישנן שתי אפשרויות לגרור את המשכנתא:

1. נרכש בית חדש – כלומר ניתן להעביר את המשכנתא על נכס אחר, ואז פעולת הגרירה היא יחסית די פשוטה. אתם מקבלים את סכום הכסף מהמכירה אליכם לחשבון הבנק, והבנק רק מעביר את המשכון לכתובת אחרת (במציאות זה טיפה יותר מורכב וביורוקרטי אבל בגדול זה הרעיון הכללי).

2. טרם נרכש בית חדש אבל הבית הישן כבר נמכר - במצב כזה כביכול אין לבנק לאן להעביר את המשכון כי אין לכם עדיין דירה חדשה. מה שעושים במצב כזה הוא לגרור את המשכנתא לערבות בנקאית, כלומר במקום שהקונה יעביר אליכם את הכסף, הוא מעביר ישירות לבנק שלכם, הבנק שלכם מחזיק את כספי המשכנתא אצלו בפיקדון ואתם ממשיכים לשלם את המשכנתא בכל חודש כרגיל בנוסף הבנק יבקש תוספת לפיקדון של עוד כ- 10% מערך המשכנתא לטובת ביטחון.

​

נקודות חשובות בגרירת משכנתא:

​

· בגרירת משכנתא קיימת המון ביורוקרטיה, ריבוי מסמכים וריבוי צדדים (המוכר של הדירה החדשה שלכם, אתם, הרוכש של דירה הישנה שלכם, הבנק). חשוב לבצע פגישה מסודרת עם הבנק לפני התהליך על מנת להבין באיזה שלב צריך לעשות כל צעד ומתי יש להפעיל את הבנק.

· גרירה מצריכה אישור עקרוני מהבנק בדיוק כמו משכנתא חדשה, ובשל הניואנסים הקטנים והמעצבנים בתחום הזה, כדאי לקבל אישור עקרוני כמה שיותר מוקדם על מנת להיות ערוכים לכל האפשרויות מוקדם ככל הניתן ולמנוע הפתעות מיותרות.

· אם הדירה החדשה נרכשת בסכום נמוך יותר מהדירה הנוכחית שלכם, הבנק יצטרך לאשר את נושא הגרירה ויש אפשרות שהוא ידחה את הבקשה כי הביטחון שהוא מקבל הוא לא טוב כמו הביטחון הקודם שלו לכן חשוב לשים לב לאחוז המשכנתא מסך הנכס החדש והזול יותר, כדי להיות בטוחים שהבנק לא ידחה את הבקשה.