משפרי דיור

מי שיש דירה בבעלותם, ומעוניינים לרכוש דירה אחרת, ולמכור את דירתם הנוכחית.

​

סיבות לשיפור דיור

קיימות סיבות רבות בהן אנשים מעוניינים למכור את דירתם, אציג בפניכם את 2 הסיבות העיקריות שבהן:

​

1. משפרי הדיור לדירה גדולה יותר:

לרוב אלו משפחות צעירות, סביב גילאי 35-45 שקנו דירה ראשונה בתחילת דרכם, ועם התרחבות המשפחה מעוניינים ביותר שטח, בשביל לחיות ברווחה גדולה יותר ולשפר את מצבם. השיפור בא לידי ביטוי במספר חדרים גדול יותר, דירה חדשה יותר (מעלית, ממ"ד, מרפסת..), או בעקבות עבודה חדשה אשר הביאה את הזוג למצב שעליהם לבצע רילוקיישן לעיר אחרת.

2. משפרי דיור לדירה קטנה יותר:

לרוב אלו משפחות שהילדים כבר בגילאי 20+ ועזבו את הבית, בד"כ סביב גילאי 55-65 שבבעלותם דירה גדולה ומרווחת, אך הילדים עזבו את הבית אין להם צורך יותר בדירה גדולה, לעיתים מהדירה הגדולה עולה צורך לקנות 2 דירות קטנות, שאחת תשמש למגורים והשניה להשקעה או פשוט מעבר לדירה קטנה יותר עם הוצאות נמוכות יותר או מעבר קרוב לנכדים.

 

למכור ולקנות או לקנות ולמכור?

למשפרי הדיור קיימת הדילמה מה כדאי קודם, ולכן חשוב להכיר את הנקודות בכל מהלך:

·       מכירה לפני קנייה

1. מתאים לשוק יורד בו מחירי הדירות במגמת ירידה ויש אי וודאות רבה בנוגע למחיר הדירות, כי נמנעים ממצב בו רוכשים דירה חדשה ולא מצליחים למכור את הדירה הקיימת ויש חשש להיתקע עם 2 משכנתאות ומס רכישה.

2. אחוז המימון על הנכס הנרכש יכול להגיע ל-75% משווי הנכס.

 

·       קניה לפני מכירה

• אחוז המימון על הנכס הנרכש יהיה עד 70% משוויו.

• הלוואות גישור - לעיתים נדרשים להלוואת גישור אם הדירה הקיימת לא נמכרה, וזה   

      יהיה בנוסף למשכנתא על הבית החדש וכל זאת צריך לבנות בצורה חכמה ובתנאי 

       מימון הכי טובים שיש

• אם אין מספיק הון עצמי לביצוע הרכישה נשתמש בהלוואות גישור המסתמכות על הנכס הנמכר. ניתן לקבל עד 70% משווי הנכס הנרכש ועד 50% משווי נכס קיים, ולא יותר משווי הנכס הנמכר בניכוי משכנתאות.

• השלמת גישור עד לשווי מרבי של הנכס הקיים בשעבוד נכס נרכש.

• בעסקה זו נדרש לתכנן מספר הלוואות, חלקן יהיו בגישור וחלקן יהיו כמשכנתא רגילה, חשוב לדעת שכל בנק מתייחס שונה למרכיב הגישור ולחלק שלו בהרכב המשכנתא וזאת בהתאם להנחיות בנק ישראל, הכרת ההבדלים בין הבנקים תאפשר לנו למקסם עבורך את החיסכון בעלות המשכנתא הכוללת.

 

נקודות לתשומת לב:

גרירה

אם אתם קונים דירה חדשה, ומתכוונים למכור את הדירה הקיימת היום, ויש לכם משכנתא בתנאים טובים היום, אתם לא חייבים לפרוע אותה ולקחת משכנתא פחות טובה, ניתן לגרור את המשכנתא הטובה והקיימת על הבית החדש.

משכנתא למשפרי דיור היא משכנתא שחייבת להיות מתוכננת בקפידה. הקפיצה והמעבר אל דירה חדשה טומן בחובו עלויות רבות, ולרוב גם משכנתא גדולה ויקרה יותר ולכן נדרשת התאמה של המציאות הפיננסית החדשה אל התא המשפחתי.

​

תכנון לוח התשלומים
החשיבות למשפרי דיור במהלכי עסקת המשכנתא, היא לבנות את תכנית המימון כך שהתשלומים יהיו מסונכרנים בין עסקת המכירה לרכישה ותוכלו להשלים את העסקה ללא תקלות.

מומלץ להתייעץ ולתכנן הכל בקפידה עם בעלי מקצוע הקשורים לעסקה – מתווך, עורך דין, יועץ משכנתאות.