​

אז בואו נתחיל משני החוקים הבסיסיים:​

​

1. לפי נהלי בנק ישראל לפחות 1/3 מסכום המשכנתא חייב להיות במסלול קבוע.

מסלול זה יכול להיות צמוד או לא צמוד למדד המחירים לצרכן.

​

2. שאר המשכנתא 2/3 – ניתן לחלק בכל דרך שנרצה, כל עוד ההחזר החודשי הכולל של כל המשכנתא עומד במגבלת בנק ישראל עד לגובה 40% מההכנסה הפנויה או בהתאם לסכום שהבנק אישר.

 

נמשיך אל המסלולים הנפוצים:

 

מסלול פריים:

ההחזר החודשי הוא על בסיס ריבית הפריים שמפרסם בנק ישראל בתוספת מרווח של 1.5% . על ריבית זאת יש מרווח שיכול להיות שלילי או חיובי והוא נתון למו"מ מול הבנק. אחת לחודש הריבית יכולה להשתנות ואין הצמדה למדד. ריבית זו היא הרגישה ביותר לשינויים במשק ולהחלטות בנק ישראל. את המסלול ניתן לפרוע ולמחזר ללא עמלות פירעון בכל שלב. 

 

מסלול קבועה לא צמודה (קל"צ):

מסלול בריבית קל"צ נחשב כמסלול הבטוח ביותר מבחינת שינויים ותנודתיות בשוק. הריבית שהוא מציע, קבועה ולא מושפעת מאף פרמטר. היתרון של מסלול זה הוא שניתן לדעת מראש בדיוק כמה תשלמו לאורך כל תקופת ההלוואה. ריבית בד"כ יקרה יותר משאר המסלולים כיוון שהיא כבר מגלמת בתוכה סיכונים לאינפלציה ולתנודתיות בשוק, בנוסף במקרה של פירעון מוקדם הקנס במסלול זה צפוי להיות הגבוה ביותר.

 

מסלול קבועה צמודה (ק"צ):

במסלול הזה הריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה וגם פה קיים קנס על פירעון מוקדם. בשונה מקל”צ, הסכום אותו אתם חייבים לבנק, כלומר קרן המשכנתא, צמוד למדד המחירים לצרכן ולכן הריבית בו נמוכה מקל"צ, ומצד שני נחשב למסוכן יותר. מסלול זה מתאים במיוחד לסביבת ריבית נמוכה ואינפלציה נמוכה, רמת הסיכון של מסלול זה נחשבת לבינונית.

​

ריבית משתנה צמודה למדד:

הריבית במסלול זה מתבססת על ריבית עוגן תשואות אג"ח ממשלתיות נסחרות במגזר הלא צמוד המתפרסמת על ידי בנק ישראל לתקופה של שנתיים, חמש שנים או תדירות אחרת. ניתן לפרוע את ההלוואה בנקודות יציאה מוגדרות מראש, ללא קנסות. מסלול זה מעניק בדרך כלל, ריבית נמוכה יותר ביחס למסלול בריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה. ניתן למחזר או לפרוע את ההלוואה לפני נקודות הזמן, בד"כ תמורת תשלום קנס (אך לא בהכרח) שלרוב אינו מסתכם בסכום גבוה מדי.

 

 ריבית משתנה לא צמודה:

הריבית במסלול זה מתבססת על ריבית עוגן תשואות אג"ח ממשלתיות הנסחרות במגזר הצמוד המתפרסמת על ידי בנק ישראל לתקופה של שנתיים, חמש שנים או תדירות אחרת. מסלול זה משלב את יתרון הגמישות שמאפשרים מסלולי ריבית משתנה במועדי עדכון הריבית, עם הביטחון שמעניקה חשיפה לשינויים בתדירות נמוכה. בנוסף, הקרן בו לא צמודה למדד ולכן הוא נחשב לסולידי ביחס למסלולים הצמודים למדד המחירים לצרכן למשל. 

 

 מסלול משכנתא צמודה לאירו/דולר:

מסלולי משכנתא צמודים למט"ח (דולר, אירו, ין או כל שע"ח אחר) אינם צמודים למדד המחירים לצרכן וניתן לפרוע אותם בכל רגע נתון. הריבית משתנה בהתאם למסלול הנבחר, לרוב כל שלושה חודשים, חצי שנה או שנה. בדומה לפריים למסלול זה יש היתכנות לתנודתיות גבוהה, לדוגמה אם שער החליפין קופץ מעלה, אזי ריבית ההלוואה גדלה בהתאם.

​

לאחר שהבנו מה המגבלות בהלוואת המשכנתא, ומה המסלולים האפשריים, נותר להחליט על ההחזר החודשי ולבנות את התמהיל והאסטרטגיה המתאימים לכם, בהתחשב בעליות שכר עתידיות, מרווח ביטחון למקרה שההחזר החודשי יעלה, התחשבות בצרכים העתידיים של המשפחה כגון התרחבות המשפחה. לאחר שהחלטנו על ההחזר החודשי והתמהיל המתאים לנו, נבצע מכרז ריביות מול הבנקים המתאימים עד לקבלת ההצעה הזולה ביותר.

​

וכמה טיפים ממני:

​

1. ריבית הפריים היא התנודתית ביותר, ובזמנים של עליית ריבית החזרי המשכנתא יכולים לעלות דרמטית.

2. במסלולים צמודי מדד מומלץ לקחת מקסימום עד 20 שנה

3. במסלולים משתנים – בתחנות היציאה הריבית משתנה בהתאם למצב בשוק, ולכן כדאי לעקוב אחר המשכנתא במיוחד לקראת התחנות כדי לבחון כדאיות מסלול או פירעון.